关于宛溪河二期C2、C3地块周边棚户区改造项目国有土地范围内房屋征收补偿评估结果公示的

                                       通知

 

 

宣城市宛溪河二期C2、C3地块周边棚户区改造项目国有土地范围内的房屋被征收人:

根据宣州区人民政府2018年7月30日颁布的宣区政秘【2018】153号征收决定公告，宣州区土地房屋征收事务管理局依法组织了被征收人投票选择估价机构的活动，并根据票选结果对我公司下发了委托评估的函，委托方将大多数产权资料提供到位后，我公司在征收部门、征收实施单位的陪同下分几次赴现场进行了勘察，经仔细测算，形成了征收补偿的评估价格。现根据住建部《国有土地上房屋征收补偿评估办法》的有关规定，对补偿价格的估价结果予以公示，并就相关事宜说明如下：

一、估价目的

目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

 二、估价时点

估价时点是指估价结果所对应的日期，即所估的是房屋何年何月何日的价格。根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十条规定：“估价时点为征收决定公告之日，即 2018年7月30日为估价时点”。

三、价值定义

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

四、估价依据

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府颁布的有关房屋征收政策文件以及估价委托书、本公司调查、搜集的有关市场资料，评估人员实地勘查所得资料。

五、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：1、独立、客观、公正原则 2、合法原则

3、最高最佳使用原则 4、替代原则 5、估价时点原则

六、房屋用途、面积和建筑年份的认定

根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

七、估价方法的选择

（一）本次估价的技术思路和估价方法

住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知第十三条规定： “注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适应性分析，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

本次估价范围内的房屋所有权证书上予以确认的房屋用途分为商业、商住，住宅三种；绝大多数系多层的商业、商住和住宅性质房地产，具体分析如下：

1、对于商业、商住性质的房地产：根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，区位、建筑结构、用途、土地出让使用年限等相同或相近的类似存量房地产转让活动较少，市场交易案例缺乏，而新建商业房由于建筑结构特别是土地出让年限与被征收房屋的区别较大，修正系数已经超过了国家估价技术规范允许的修正范围，不适合选用市场比较法进行评估；对此类非住宅房屋，从估价理论上看，可以采用成本法估价，但成本法估价的结果一般相对市场价格要偏低，不符合国务院行政法规要求的公平补偿原则，在有其他估价方法可用的前提下，本次评估不打算采用成本法估价。

估价对象属宣城市东市区区域、宛溪南路临街商业、商住房，该区域已形成一定的商业氛围，对外出租则具有明显的收益特征，未出租的房屋也可以推算其客观收益，属于收益性房地产，适合采用收益法估价。

2、对于住宅房：

A、套式住宅：周边地区已建成的住宅房地产众多，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产转让活动较为频繁，市场交易案例相对较多，适合选用市场比较法进行评估。

B、非套式住宅：此类房屋市场交易较少，不宜采用市场法评估，也不宜采用成本法评估。该类房若对外出租则也具有明显的收益特征，属于收益性房地产，适合采用收益法估价。

（二）估价方法的定义

1、收益法，是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、市场比较法，是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

八、宛溪河二期C2、C3区域评估结果汇总如下：

 

（一）第一：住宅部分

1、1-3层套式住宅各楼层单价（不含装潢价格、元/平方米）

一层	7580
二层	7650
三层	7560

2、1-4层套式住宅各楼层单价（不含装潢价格、元/平方米）

一层	7580
二层	7650
三层	7700
四层	7550

3、1-5层套式住宅各楼层单价（不含装潢价格、元/平方米）

一层	7580
二层	7650
三层	7700
四层	7680
五层	7540

4、1-6层套式住宅各楼层单价（不含装潢价格、元/平方米）

一层	7580
二层	7650
三层	7700
四层	7680
五层	7630
六层	7500

均价：7623元/平方米。

5、C2地块砖混结构的非套式住宅评定单价为7500元/平方米，砖木结构的非套式住宅评定单价为7300元/平方米。

6、C3船厂地块的砖混结构的非套式住宅评定单价为7100元/平方米，砖木结构的非套式住宅评定单价为6900元/平方米。

7、需要特别说明：

对于该区域内房屋结构、外观、成新、配套和环境等相对特别较好的住宅，作分户报告时价格再作适当的调整。

（二）第二：沿街商业房（不含装潢价格）

1、中山东路沿街商业房：单层门面41500元/平方米,1-2层25000元/平方米。

2、宛溪路沿街商业房一层均价34500元/平方米。

3、第二层产权登记为商业面积偏小非独立使用功能的商业房评定的为8500元/平方米。其他二层以上面积较大、使用功能较好的商业房的估算均价为9000元/m²左右，特别商业体单独评估。

3、 需要特别说明：

（1）以上一层门面的单价是指该门面进深在10米以内，若

进深超10米需作价格修正调整。

（2）以上一层商业房价格是指土地性质为国有出让前提下的市场价值,若土地性质为国有划拨商业用地，作分户报告时价格需作修正调整。

（3）产权登记为商业的沿街上下两层房屋以及沿街登记为商住上下两层房屋，考虑办证历史原因，均价可参照该区域1-2层商业房评估，不再安置。登记为商住，所有权人坚持要求按照登记的商住用途予以补偿安置的，底层参照该区域单层商业房评估，二楼住宅参照该区域非套式住宅价格。

（三）第三：工业企业部分

工业企业征收评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《宣城市城市规划区范围内国有工业土地使用权及地上房屋征收评估、补偿操作指引》等有关规定，根据房屋现状不同一般采用成本法据实评估。

 (四)第四部分：安置房价格

宛溪河二期C2、C3地块拟就近安置在绿宝嘉园小区以北、宛溪北路以西区域，18层的均价7107.78元/m²，28层的均价7183.57 元/m²，33层的均价7239.09元/m²；若安置房与上面公示的楼层不一致再此基础上进行评估修正。

九、估价人员

专职注册房地产估价师陈良清、陈树民、施燕玲赴现场进行了查勘，专职注册房地产估价师陈良清、陈树民、施燕玲具体承担本次估价工作。估价师均与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见，特此声明。

十、估价结果公示的目的

依据原有关规定，估价结果公示期为七天，本次估价公示期从2018年8月28日～2018年9月3日，请予以审阅。公示的目的，就是请大家监督我们的工作，请征收双方审查估价结果是否符合市场行情（有无低估、高估情形，有没有偏向一方当事人而损害另一方当事人的情形），对补偿价格的确定是否符合有关规定，是否公平公正，工作有无其他疏漏等。

对公示期内，请被征收人、征收人先对照有关法规、政策和同类房地产的市场行情仔细逐一审核。提请大家注意的是，二手房市场成交价格是包含了装修价值的（有的还包括空调、热水器、家具等的价值），我们的估价结果是剥离装修的净价（装修等的补偿由当事人另行协商）。

征收双方对我公司的公示估价结果审查后，如对我公司的估价结果有异议，请于2018年8月31日下午（3：00开始）携带有关资料，到设在东河社区二楼会议室，我公司的估价人员届时将根据你们的要求赴现场解答征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。如果公示的估价结果确有漏项或错误（如单价低于市场价格等），我公司将依据实事求是原则及时纠正。如果有人当天因故不能到场咨询或质询，可在2018年9月3日前通过征收实施单位的工作人员转达书面意见。

十一、程序告知

公示期满后，我公司将赴现场对每户进行现场勘察并出具正式估价报告。如果届时对估价结果仍有异议，自收到估价报告之日起10日内，可向我公司书面申请复核估价，我公司应当自收到估价复核申请之日及时给予答复；改变估价结果的重新出具估价报告，维持原估价结果的，出具书面通知。

征收当事人对原估价机构的复核结果有异议的，自收到估价复核结果报告之日起10日内，可向政府征收主管部门申请安排房地产价格评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定认为不存在问题的维持估价结果，认为有问题的，估价机构改正错误，重新出具估价报告。

以上为最新规定的维权程序，大家可以选择处理。本公司作为以客观、中立、公平、公正为长期经营理念的中介机构，不敢怀有损害广大被拆迁人利益的主观故意。大家如果真的认为本公司的估价结果背离了宣城的房地产市场价格，违背了房屋征收法规与政策，可通过上述合法维权渠道解决问题。

特此通知

宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司

      二0一八年八月二十八日