物业管理是城市管理的重要组成部分，物业收费是重要的经营性服务收费。近年来，随着我市物业行业的迅速发展，物业服务水平进一步提高，服务内容进一步拓展，服务收费进一步规范。但由于种种原因，我市（区）物业管理及价格管理机制方面还存在一些矛盾和问题。我们对物业收费情况进行了调研,现将市(区)物业收费管理现状、存在问题和改革思路报告如下。

一、 物业收费管理基本情况

    宣城市现有住宅小区398个，其中物管小区123个，非物管小区275个；成立业主委员会126个；现有物业服务企业72家，从业人员 5000余人。

根据安徽省物价局、建设厅《安徽省物业服务收费管理办法》、《安徽省定价目录》规定，普通住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。我市根据上述规定，出台了《宣城市市区住宅物业服务收费管理实施办法》。

2013年，我市物业行业管理改由区政府及有关部门管理。区物价局、住建委联合下发了《关于印发宣城市（区）物业服务收费管理实施办法》，2016年，区物价局《关于印发宣城市市区住宅物业收费标准指导意见的通知》规定，市区普通住宅小区前期物业公共服务费标准多层：0.70元（月.平方米,下同）,高层:1.18元，上浮幅度10%。 独立汽车车库按住宅物业综合服务收费标准收取； 停车服务费，收费标准由业主委员会和物业企业约定。

住宅小区具体物业服务内容和收费标准，由业主委员会与物业服务企业对照区物价局、区住建委公布的物业服务内容、服务等级和收费标准书面约定，报区物价局、区住建委备案。

据我们对部分物业企业的收费情况调查，市区大部分物业企业均能按照上述规定收取物业服务费。 收费率新建小区普遍好于老旧小区，新建小区一般在90%，老旧小区80%。

二、物业服务收费中存在的问题

随着城市建设的快速发展，现行物业管理体制和管理水平难以适应社会发展形势，服务收费及收费管理也随之出现一些矛盾和问题。

  1、物业收费质价不符，缺乏市场弹性

目前物业综合服务收费政府指导价标准系2016年制定，相对于物业企业运营成本的逐年提高，有的收费标准偏低，有的质价不符。特别是老旧小区，处于低收费、低服务的现状。而物业服务收费对象为不同层次，不同收入群体，收费标准的调整要兼顾不同群体的利益，对部分群体来说相对较低的标准，而对部分群体又相对较高。

2、老旧小区物业企业生存艰难

由于物业成本支出人工工资占80%以上，而人工工资不断上涨，导致物业企业用工难，大部分企业微利或亏损。据我们对3个小区(康桥风景、美都、柏庄)物业企业物业服务成本支出调查核算，2个亏损，1个盈亏持平。新建小区由于服务等级相对较高，设备设施投入较大，物业服务成本也较大，且逐年上升，前期物业也都需要开发公司的补贴维持运转。

3、业主自主意识不强，自治主体缺位

市区目前物业小区398个，成立业主委员会的小区只有126个，运转正常的不到10%。由于业主参与小区物管意识不强，支持、配合物业管理的观念淡薄，导致物业公司成了矛盾的焦点和难点，给物业管理带来诸多矛盾和困难。

调查也发现，市区物业管理较好地小区都是业主委员会能正常运作的小区，说明业主及业主委员会的自我管理、自我服务在物业管理中起到不可替代的作用。目前市区业主委员会组建率低，或成立后不能正常开展工作，业主大会召开难，业主参与物业管理的积极性不高，对物业管理的理解、支持和配合程度不高，甚至还有抵制、阻碍物业管理现象，拖欠、拒交物业服务费的情况也较为普遍。

4、物业收费成为物业管理矛盾的焦点；

一些业主法律意识淡薄，没有把物业服务当做一种商品，不愿花钱买服务；有的以物业服务、基础设施甚至住宅房屋存在的种种问题为理由，拒交物业费，而物业公司又不可能以断水、断电、法律诉讼手段追缴物业费。造成业主与物业企业矛盾加剧，进而影响整过物业管理水平的提升，甚至影响社会稳定。

一些小区管理中非物业管理的问题统统转嫁到物业企业的身上，而物业企业并没有行政执法权和相应的能力，最终导致矛盾的升级和收费困难。

三、物业收费管理的改革思考

虽然我市市区物业管理水平不断提升，但必然要经历一个逐步完善、发展的过程。物业收费管理如何成为推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，必须以改革的精神，改变一些管理机制和价格形成机制中的弊端，探索新的管理模式和方法。为此建议：

改革定价机制，推进市场化进程；

在测算物业服务企业的社会平均成本，兼顾业主的经济和心理承受能力，科学合理确定政府指导价标准，并拉大等级价差和浮动幅度，让业主和物管企业根据住宅小区实际情况，更加灵活自主地约定具体收费标准。

对普通住宅小区前期物业公共收费实行政府指导价，收费标准按照物业服务内容和品质分等级收费，以市场化定价为最终发展方向；对中高端商品化物业服务项目实行市场调节价，充分激活市场的价格调控机制。

建立综合物业收费适时调整机制，适时调整价格，明确调整周期。

2、规范企业价格行为，加强行业自律；

物业企业应严格执行政府指导价和合约价标准，不得擅自提高标准和价外加价。对超过政府指导价标准的要降下来或给予适当调整。

成立物业行业组织，承诺物业诚信服务和收费，纠正处理少数物业企业服务和收费过程中的违规行为，加强物业企业的自律水平，提高公信度。

加强对停车位的使用管理，改变车位费较乱的现状。对地下车位和人防工程要适当降低租金标准。

加强宣传，提高物业收费的透明度；

物业企业应利用宣传栏、公告栏公布物业服务内容和收费标准；利用不同形式宣传业主权力和义务，形成良好的服务关系。

宣传、引导广大业主树立正确的物业消费意识和消费观念。为物业服务企业营造良好的舆论氛围，对物业管理行业多正面报道，少负面宣传，更不能恶意炒作。