索 引 号: 003249733/201709-00002 内容分类: 区政府信息公开网 > 公共资源配置 > 国有土地上房屋征收与补偿 > 补偿结果
文  号:苏金宏业宣秘字[2017]002号 发文日期:2017-09-01
语  言:中文 发布机构:区政府(办公室)
著录日期:2017-09-01 生成日期:2017-09-01
名  称:关于宣城市宛陵东路道路工程项目(原宣城师范宿舍楼)国有土地上房屋征收补偿评估结果公示的通知
主题分类:其他
关 键 字:通知 公示 项目 工程 宣城 补偿 土地 城市 生效日期:2017-09-01
关于宣城市宛陵东路道路工程项目(原宣城师范宿舍楼)国有土地上房屋征收补偿评估结果公示的通知
时间:2017-09-01 09:45 来源: 浏览:
【字体: 打印

  

  

  关于宣城市宛陵东路道路工程项目(原宣城师范宿舍楼)国有土地上房屋征收补偿评估结果公示的通知

  广大被征收人:

  根据宣州区人民政府颁布的征收公告,区人民政府具体负责征收的实施单位依法组织了被征收人投票选择估价机构的活动,并根据票选结果,对我公司下发了委托评估的函;我公司对委托方提供的产权资料复印件进行完内业整理后,在征收部门、各相关包保组的陪同下赴现场进行了勘察,现经仔细测算,形成了征收补偿的评估价格。现根据住建部《国有土地上房屋征收补偿评估办法》的有关规定,对补偿价格的估价结果予以公示,并就相关事宜说明如下:

  一、估价目的

  目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。

  二、估价时点

  估价时点是指估价结果所对应的日期,即所估的是房屋何年何月何日的价格。根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十条规定:“估价时点为征收决定公告之日”,故本次估价时点按照规定应确定为2017710日。

  三、价值定义

  被征收房屋价值(仅指受委托评估的房屋及分房屋占用范围内的国有土地使用权的价值,不含装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等),是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  四、估价依据

  依据《中华人民物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府颁布的有关房屋征收政策文件以及本公司调查、搜集的有关市场资料,评估人员实地勘查所得资料以及委托书。

  五、估价原则

  房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在本次估价作业中,我们遵循的原则主要有下列5项:

  1、独立、客观、公正原则

  独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构;要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系;要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响,不屈从于外部压力,完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观,是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见,完全从实际出发,按照事物的本来面目去估价。所谓公正,是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直,不偏袒任何一方。因此,遵循独立、客观、公正原则的核心,是估价机构和估价人员应站在中立的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

  2、合法原则

  遵循合法原则,首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,具体来说有下列几个方面:在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据;在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

  3、最高最佳使用原则

  所谓最高最佳使用,要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

  4、替代原则

  替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

  5、估价时点原则

  估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,而是求取估价对象在某一时间上的价格,而这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时点即是估价时点。

  六、房屋用途、面积和建筑年份的认定

  住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第九条规定:“对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

  七、估价方法的选择

  (一)本次估价的技术思路和估价方法

  住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知第十三条规定:“注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适应性分析,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  本次估价范围内的住宅房,是指宛陵东路道路工程项目(原宣城师范宿舍楼)的国有土地上房屋,建筑结构为砖混结构。

  对此类住宅房,虽然从估价理论上看,可以采用成本法估算,但由于一些因素,成本法估价结果一般相对市场价格要严重偏低,不符合国务院行政法规要求的公平补偿原则,在有其他估价方法可用的前提下,本次评估不采用成本法估价;现阶段房地产售价涨幅较快,租金水平远跟不上房价发展水平,导致租售比差距过大,按收益法进行评估导致房地产价格严重偏低于正常市场水平,故不宜采用收益法进行评估;住建部《国有土地上房屋征收评估办法》限定假设开发法只能用于待开发建设的房屋,故本次评估不宜采用假设开发法。

  所谓市场比较法,是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求圈内,并在区位、用途、规模、档次、楼层、朝向、成新程度、权益状况、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

  征收(拆迁)估价能够采用市场比较法的,应优先适用市场比较法,因为其估价结果便于大家理解和接受。市场比较法的适用前提,《房地产估价规范》要求在距估价时点1年内,类似房地产的可比实例的数量要达到估价规范要求的3宗以上,且在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素这四项中,每项修正对可比实例成交价格不得超过20%,综合调整不得超过30%。超过这些修正系数,说明不属于类似房地产,已经不具备采用市场比较法的前提条件。

  综上,该项目适合采用市场比较法进行估价。

  (二)估价方法的定义

  市场比较法,是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

  八、评估结果公示如下:

  1、待拆迁房屋价格(不含装潢价格,单位为元/平方米)

  层数

  房屋结构

  单价

  备注

  1

  砖混

  6642

  -

  2

  砖混

  6722

  -

  3

  砖混

  6822

  -

  4

  砖混

  6772

  -

  5

  砖混

  6722

  -

  6

  砖混

  6572

  -

  2、安置房价格(大唐凤凰城,单位为元/平方米)

  根据目前宣州区整体房产价格水平和行情,参照大唐凤凰城20175月开盘成交的案例,我们经调查测算给出产权调换的楼层参考单价,该高层34层,我们选取17层为基准价格,调查测算得出17层价格为5840/平方米,各楼层价格参考大唐凤凰城开盘楼层价格差结合宣城市房地产实际情况确定如下所示:

楼层

单价(元/m²

备注

  1

  5400

  2

  5460

  3

  5480

  4

  5500

  5

  5520

  6

  5540

  7

  5560

  8

  5580

  9

  5600

  10

  5630

  11

  5660

  12

  5690

  13

  5720

  14

  5750

  15

  5780

  16

  5810

  17

  5840

  18

  5860

  19

  5880

  20

  5900

  21

  5920

  22

  5940

  23

  5960

  24

  5980

  25

  6000

  26

  6020

  27

  5990

  28

  5960

  29

  5930

  30

  5900

  31

  5870

  32

  5840

  33

  5810

  34

  5600

  九、估价人员

  注册房地产估价师胡亮、蒋冬梅等赴现场进行了查勘,并具体承担本次估价工作。估价师均与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系和偏见,特此声明。

  十、估价结果公示的目的

  根据有关规定,估价结果公示期为七天(2017712日~2017718日),请予以审阅。公示的目的,就是请大家监督我们的工作,请征收双方审查估价结果是否符合市场行情(有无低估、高估情形,有没有偏向一方当事人而损害另一方当事人的情形),对补偿价格的确定是否符合有关规定,是否公平公正(如相同的房屋是否存在有的按市场价格评估,有的却高于市场价格评估等情形),工作有无其他疏漏等。

  公示期内,请被征收人、征收人先对照有关法规、政策和同类房地产的市场行情仔细逐一审核。提请大家注意的是,市场成交价格是包含了装修价值的(有的还包括空调、热水器等的价值),我们的估价结果是剥离装修的净价(装修等由当事人另行协商补偿)。

  估价结果必须依据房地产市场客观情况得出,这与协议金额可以依法给予奖励和适当补助不同,因为前者不能在法规政策和市场状况以外有过多的偏离,而谈判则是民事合意,双方达成一致意见即可。估价的任务是站在中立的立场上,客观揭示估价对象在正常的市场条件下,最可能成交的价格或价值,供征收双方签订协议时参考,估价结果只能是依法必须补偿到位的房屋及其占用范围内的土地使用权的价格或价值,估价结果高于或低于市场价格,征收人或被征收人任何一方提出异议就会被房地产评估专家委员会鉴定结论推翻。质优价高,质差价低属正常的商品定价规律,如果由于估价对象年限较长、位置较偏、或面积偏小、功能缺陷等因必须加价才能回购更新更大更好的房子,总补偿款显得相对不够,显然不属于估价本身的错误。征收双方对我公司的公示估价结果审查后,如对我公司的估价结果有需要咨询或质询的,请于2017719日上午900携带有关资料,到宛陵东路道路工程项目部办公室,我公司的估价师届时现场解答征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。如果公示的估价结果确有漏项或错误,我公司将依据实事求是原则及时纠正。如果有人当天因故不能到场咨询或质询,可委托19日能到场的邻居转达自己的书面意见或在720日前通过征收实施单位的工作人员转交书面意见。

  十一、程序告知

  公示期满后,我公司将赴现场对每户进行现场勘察并出具正式估价报告。如果届时对估价结果仍有异议,自收到估价报告之日起10日内,可向我公司书面申请复核估价,我公司应当自收到估价复核申请之日及时给予答复;改变估价结果的,重新出具估价报告;维持原估价结果的,出具书面答复。

  征收当事人对原估价机构的复核结果有异议的,自收到估价复核结果报告之日起10日内,可向政府征收主管部门申请安排房地产价格评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定认为不存在问题的,维持估价结果;认为有问题的,估价机构改正错误,重新出具估价报告。

  以上为最新规定的维权程序,大家可以选择处理。本公司作为以客观、中立、公平、公正为长期经营理念的中介机构,不敢怀有损害广大被拆迁人利益的主观故意。大家如果真的认为本公司的估价结果背离了宣城的房地产市场价格,违背了房屋征收法规与政策,可通过上述合法维权渠道解决问题。

  特此通知

  江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司宣城分公司

  0一七年七月十二日