宣城市方家冲及其周边区域棚户区改造项目涉及

的被征收非住宅房屋补偿评估结果公示的通知

 

宣城市方家冲周边区域棚户区改造项目涉及的非住宅房屋被征收人：

    根据宣州区人民政府2018年7月30日颁布的征收公告，宣州区土地房屋征收事务管理局依法组织了被征收人投票选择估价机构的活动，并根据票选结果于2018年8月15日对我公司下发了委托评估的函，委托方将大多数产权资料提供到位后，我公司在征收部门、征收实施单位的陪同下赴现场进行了勘察，经仔细测算，形成了征收补偿的评估价格。现根据住建部《国有土地上房屋征收补偿评估办法》的有关规定，对补偿价格的估价结果予以公示，并就相关事宜说明如下：

    一、房屋征收补偿为何要进行房地产价格评估

　　不动产征收前需进行价格补偿评估，既是国际惯例，也是法定程序，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月19日通过并公布）第十九条就明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

二、估价目的

估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

三、估价时点

估价时点是指估价结果所对应的日期，即所估的是房屋何年何月何日的价格。根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十条规定：“估价时点为征收决定公告之日”，故本次估价时点按照规定应确定为2018年7月30日。

四、价值定义

被征收房屋价值（仅指受委托评估的房屋及分房屋占用范围内的国有土地使用权的价值，不含装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等），是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估进点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

五、公示价格不含被征收房屋室内装修装饰的补偿金额

住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十四条规定：“被征收房屋室内装修装饰价值，机器设备、物质等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等另行补偿，不在本次评估范围内。

六、估价依据

　　依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、宣城市人民政府办公室关于印发《贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例实施意见》的通知（宣政办〔2011〕27号）、宣城市人民政府办公室关于印发《宣城市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》的通知（宣政办〔2011〕33号）、宣城市人民政府办公室关于印发《宣城市房屋征收市场化安置暂行办法的通知（宣政办〔2015〕9号）、宣城市人民政府办公室关于城市规划区内房屋征收市场化安置暂行办法（试行）的补充通知（宣政秘办〔2016〕92号）、关于印发宣城市城市规划区范围内国有工业土地使用权及地上房屋征收评估、补偿操作指引的通知（宣征管办〔2018〕10号）等有关房屋征收政策文件以及本公司调查、搜集的有关市场资料，评估人员实地勘查所得资料。

七、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2、合法原则

遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

4、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

5、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

八、房屋用途、面积和建筑年份的认定

根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

九、估价方法的选择

（一）本次估价的技术思路和估价方法

住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适应性分析，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，工业房地产或在没有其他方法可选时，可采用成本法评估。

1、采用收益法评估商业房和办公房价值

商业房和办公房为收益性房地产，此类房屋可以在市场上出租，产生相应的收益，可采用收益法估价。

根据评估对象相关权属资料及房地产市场交易资料，结合估价人员现场勘察的估价对象实物现状，近期内与估价对象处于同一供需圈，区位、建筑结构、用途、土地出让使用年限等相同或相近的类似存量房地产转让活动较少，市场交易案例缺乏，而新建商业房和办公房与被征收房屋的区域因素状况、个别因素状况和权益状况差别较大，修正系数已经超过了国家估价技术规范允许的修正范围，不适合选用市场比较法进行评估。

本次委托评估的房屋均系已经建成的现房，受毗邻房产的影响以及城市规划的严格控制，也不宜采用假设开发法估价。

依据估价目的、估价对象特点结合相关规定，在无其他估价方法可以选用时，才选用成本法，显然，本次评估不适用于成本法。

综上所述，采用收益法评估商业房和办公房价值。

2、采用成本法评估工业房地产价值

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及宣城市房屋征收管理办公室、宣城市住房和城乡建设委员会、宣城市国土资源局、宣城市城乡规划局联合发（宣征管办〔2018〕10号）文件《关于印发宣城市城市规划区范围内国有工业土地使用权及地上房屋征收评估、补偿操作指引的通知》，采用成本法评估工业房地产价值。

（二）估价方法的定义

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、被征收房屋补偿评估价格

　　（一）商业房评估价格

1、梅溪路沿街商业房单价：单层商业房单价28500元/㎡（2层商业房均价18500元/㎡）；

2、宝城路沿街单层商业房单价：从建安综合楼起自东向西递减，东侧第1间28500元/㎡，从东往西视其位置、平面布局等因素每间依次递减不少于100元/㎡。宝城路其他商业房视其具体位置及商业氛围、平面布局等因素另行做减价修正，并在分户报告中详述。

（二）办公房评估价格：

1、混合结构办公房评估单价：7600元/㎡

2、砖木结构办公房评估单价：7400元/㎡

3、上述价格为权属记载国有土地上的房产和土地用途均为办公房的价格，对不满足上述条件的，在分户报告中依据不同情况修正评估结果。

（三）工业房地产价格

1、建筑物价格

建筑结构	重置单价（元/㎡）	成新率	评估价格（元）
钢筋混凝土	1943	90%-95%	＝重置单价×成新率×建筑面积
	1796
砖混	1650	85%-95%
	1431
砖木	1358	80%-90%
	1212

注：工业房地产建筑结构、层高等差别较大，折旧也不尽相同，在出具分户评估时将依据特殊建筑物的具体情况进行修正并一一列示其价格。

2、土地价格

（1）宣城市工业一级出让土地基准地价320元/㎡　

（2）因各宗地的土地出让剩余年限、区域因素、个别因素、容积率、开发程度均不相同，因此在基准地价的基础上修正得出的结果也不相同，在分户报告中予以列示宗地评估价格。

　　十一、估价人员

　　专职注册房地产估价师杨莉、吴晓民赴现场进行了查勘，专职注册房地产估价师杨莉、吴晓民具体承担本次估价工作。估价师均与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见，特此声明。

　　十二、估价结果公示的目的

　　根据有关规定，估价结果公示期为七天（2018年10月8日～2018年10月14日），请予以审阅。公示的目的，就是请大家监督我们的工作，请征收双方审查估价结果是否符合市场行情（有无低估、高估情形，有没有偏向一方当事人而损害另一方当事人的情形），对补偿价格的确定是否符合有关规定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市场价格评估，有的却高于市场价格评估等情形），工作有无其他疏漏等。

对公示期内，请被征收人、征收人先对照有关法规、政策和同类房地产的市场行情仔细逐一审核。

估价结果必须依据房地产市场客观情况得出，这与协议金额可以依法给予奖励和适当补助不同，因为前者不能在法规政策和市场状况以外有过多的偏离，而谈判则是民事合意，双方达成一致意见即可。估价的任务是站在中立的立场上，客观揭示估价对象在正常的市场条件下，最可能成交的价格或价值，供征收双方签订协议时参考，估价结果只能是依法必须补偿到位的房屋及其占用范围内的土地使用权的价格或价值，估价结果高于或低于市场价格，征收人或被征收人任何一方提出异议就会被房地产评估专家委员会鉴定结论推翻。征收双方对我公司的公示估价结果审查后，如对我公司的估价结果有异议，请各位被征收人于2018年10月12日上午（9：30开始）携带有关资料到石板桥居委会会议室，我公司的估价人员届时将根据你们的要求赴现场解答征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。如果公示的估价结果确有漏项或错误（如单价低于市场价格等），我公司将依据实事求是原则及时纠正。如果有人当天因故不能到场咨询或质询，可在2018年10月14日前通过征收实施单位的工作人员或委托2018年10月12日上午到场的邻居转达本户的书面意见。

十三、程序告知

公示期满后，我公司将对每户出具正式估价报告。如果届时对估价结果仍有异议，自收到估价报告之日起10日内，可向我公司书面申请复核估价，我公司自收到估价复核申请之日起10日内给予答复；改变估价结果的重新出具估价报告，维持原估价结果的，出具书面通知。

征收当事人对原估价机构的复核结果有异议的，自收到估价复核结果报告之日起10日内，可向政府征收主管部门申请安排房地产价格评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定认为不存在问题的维持估价结果，认为有问题的，估价机构改正错误，重新出具估价报告。

以上为依法维权程序，大家可以选择处理。本公司作为以客观、中立、公平、公正为长期经营理念的中介机构，无损害广大被拆迁人利益的主观故意。被征收人可通过上述合法维权渠道解决问题。

特此通知 　　　　

 　　　　

　　　　　　　　　　　　　安徽国嘉房地产土地评估有限公司

                                 二0一八年十月八日