关于宣城市宣州区江滨路房屋征收补偿评估结果公示的通知

 

 

各位房屋被征收人:

宛溪河二期C2地块及周边棚户区改造项目是政府早就决策要时时的项目，宣州区人民政府具体负责本项目征收的实施单位，依法组织了被征收人投票选择估价机构的活动，宣州区房屋征主管部门根据票选结果，对我公司下发了委托评估的函。我公司在征收实施单位工作人员的陪同下已经赴现场完成了整体勘察，并经反复仔细斟酌测算，形成了征收补偿的评估价格。现根据住建部《国有土地上房屋征收补偿评估办法》的有关规定，对宛溪河二期C2地块及周边棚户区改造项目内江滨路国有土地上的房屋补偿价格估价结果【含拟用来产权调换的住宅（期房）价格】予以公示，并就相关事宜说明如下：

一、估价目的

目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

用于产权调换房屋价值评估目的，按规定则表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

二、价值时点

估价的价值时点是指估价结果所对应的日期，即所估的是房屋何年何月何日的价格。根据住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十条规定：“估价时点为征收决定公告之日”，故本次估价的价值时点按照规定应确定为2018年7月30日（即宣州区人民政府宣区政秘【2018】156号征收决定公告之日）。

三、价值定义

被征收房屋价值（仅指受委托评估的房屋及分房屋占用范围内的国有土地使用权的价值，不含装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等），是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估进点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

特别提示：为了便于大家比较与监督，按规定我们所评估的房屋单价均为裸房价，即房屋的装修装饰价值等留待将来另行补偿，不包含在本次评估价格之内。

四、被征收房屋室内自行装修装饰的补偿金额，住建部为何不主张先行评估

被征收房屋室内自行装修装饰的补偿金额，建设部不主张先行评估，一来是装修装饰项目大多较琐碎，估价费时费力，有尽量不因繁琐评估程序影响城市建设进程的考虑，但更多的是出于维护被征收人利益的考虑。房屋室内自行装修装饰，除自然老化、使用折旧外，还有装修装饰不符合流行的审美时尚所带来的价值贬损，折旧淘汰的速度很快。行规通常将餐饮、娱乐等行业的室内自行装修装饰的折旧年限定为3年，住宅的室内自行装修装饰的折旧年限通常为5～8年，估价时必须按市场的客观规律计算折旧，折旧率会很高，而协商补偿金额通常会有较大的弹性，会有一些带奖励性质的超额补偿。因此，住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第十四条规定：“被征收房屋室内装修装饰价值，机器设备、物质等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

正因为第一次评估价格不包含房屋的装修、装饰价值，所以估价机构的房地产估价师无需一一入室勘察，估价师赴现场勘察的重点集中在区位、环境、房屋外观与功能、周边各类配套设施等方面。

五、估价依据

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府颁布的有关房屋征收政策文件、宣州区房屋征收主管部门的依法委托以及本公司调查、搜集的有关市场资料，评估人员实地勘查所得资料。

六、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：

1、独立、客观、公正原则。2、合法原则。3、最高最佳使用原则。4、替代原则。5、估价的价值时点原则

七、房屋用途、面积和建筑年份的认定

住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

八、估价方法的选择

（一）本次估价的技术思路和估价方法

住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适应性分析，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

常用的估价方法一般为市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。

所谓市场比较法，是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求圈内，并在区位、用途、规模、档次、楼层、朝向、成新程度、权益状况、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

征收（拆迁）估价能够采用市场比较法的，应优先适用市场比较法，因为其估价结果便于大家理解和接受。市场比较法的适用前提，《房地产估价规范》要求在距估价时点1年内，类似房地产的可比实例的数量要达到估价规范要求的3宗以上，且在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素这四项中，每项修正对可比实例成交价格不得超过20％，综合调整不得超过30％。超过这些修正系数，说明不属于类似房地产，已经不具备采用市场比较法的前提条件。

本征收范围内的国有土地上的房屋，主要系证载的临街商业或商住房屋。

此类房产，相同区位类似房地产近期极少有市场成交案例，不适合采用市场比较法估价。

成本法理论上适合所有房地产的估价，但旧城区内国有出让土地的取得成本，因近年内无同一性质单纯的类似出让案例可供参考，难以精确计算，而划拨土地取得成本则更难以准确界定（且有对划拨土地难以言说的对补偿很不利的省级地方性法规的制约），故为公平补偿起见，本次评估不宜采用成本法估价。

住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》规定只有对在建工程项目才可以采用假设开发法评估。旧城区毗邻房产众多，受城市规划的严格控制，本项目实际也是无法采用假设开发法估价的。

无论是登记为商业还是登记为商住的证载临街房产，如果对外出租均可以获取收益，属于标准的收益性物业，宜采用收益法估价。

（二）估价方法的定义

收益法，是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

九、评估结果公示

 

（一）临街门面房补偿价格（不含装潢价格）

1、江滨路沿街1-2层门面房：无论登记为商业还是登记为商住，考虑办证的历史原因，均视同商业房予以估价:南端临中山路第一间均价23250元/m²（底层单价为38000元/m²），从南往北每间递减50元/m²（即每间底层递减100元/m²），至第十间22800元/m²为止，第十一间其以北的门面房均价均与第十间相同。

如果有业主坚持要求按照原有的商住登记用途予以补偿和安置，则第十间及其以北的，底层单价为37100元/m²，二楼住宅部分为7900元/m²；从第九间到第一间，底层单价每间递增一百元，第一间为38000元/m²，二楼住宅部分均为7750元/m².

2、 特别说明：

（1）以上底层门面的单价是指该门面进深在10米以内，若进深超10米需作价格修正调整。

（2）以上单层门面房价格是按照土地性质为国有出让且最高法定出让年限为40年的条件而评估出的市场价值。

(二)非成套住宅补偿价格

证载或有权机构认定的合法非成套住宅，砖混结构的非评定单价为7750元/m²米，砖木结构的评定单价为7550元/m²。

(三)住宅（期房）产权调换价格

符合住宅产权调换政策的，地点有两处可任选：

宛溪河二期B4\C2\C3地块拟就近安置在绿宝嘉园小区以北、宛溪南路以西区域，18层的均价7107.78元/m²，28层的均价7183.57平方米，33层的均价7239.09元/平方米。

梅溪河地块拟在同一拆迁区域建新房安置，18层的均价7457.78元/m²，28层的均价7533.57平方米，33层的均价7589.09元/平方米。

 

十、估价人员

注册房地产估价师陈树民、陈良清、施燕玲多次赴现场进行了查勘，专职注册房地产估价师陈树民、施燕玲具体承担本次估价工作。估价师均与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见，特此声明。

十一、估价结果公示的目的

根据有关规定，估价结果公示期为七天（2018年8月28日～2018年9月3日），请予以审阅。公示的目的，就是请大家监督我们的工作，请征收双方审查估价结果是否符合市场行情（有无低估、高估情形，有没有偏向一方当事人而损害另一方当事人的情形），对补偿价格的确定是否符合有关规定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市场价格评估，有的却高于市场价格评估等情形），工作有无其他疏漏等。

对公示期内，请被征收人、征收人先对照有关法规、政策和同类房地产的市场行情仔细逐一审核。提请大家注意的是，市场成交价格是包含了装修价值的（有的还包括空调、热水器等的价值），我们的估价结果是剥离装修的净价（装修等的补偿由当事人另行协商）。

估价结果必须依据房地产市场客观情况得出，这与协议金额可以依法给予奖励和适当补助不同，因为前者不能在法规政策和市场状况以外有过多的偏离，而谈判则是民事合意，双方达成一致意见即可。估价的任务是站在中立的立场上，客观揭示估价对象在正常的市场条件下，最可能成交的价格或价值，供征收双方签订协议时参考，估价结果只能是依法必须补偿到位的房屋及其占用范围内的土地使用权的价格或价值，估价结果高于或低于市场价格，征收人或被征收人任何一方提出异议就会被房地产评估专家委员会鉴定结论推翻。质优价高，质差价低属正常的商品定价规律，如果由于估价对象年限较长、位置较偏、或面积偏小、功能缺陷等因必须加价才能回购更新更大更好的房子，总补偿款显得相对不够，显然不属于估价本身的错误。类似问题，按照国家和省有关规定享受最低生活保障待遇的生活特殊困难户，可按照《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第三十条的规定办理。征收双方对我公司的公示估价结果审查后，如对我公司的估价结果有异议，请业主们于2018年8月31日星期五14：30携带有关资料，到塔影社区会议室，我公司的估价人员届时赴现场解答征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。如果公示的估价结果确有漏项或错误（如单价低于市场价格等），我公司将依据实事求是原则及时纠正。如果有人当天因故不能到场咨询或质询，可委托那天到场的邻居转达本户的书面意见，也可在公示期内通过征收实施单位的工作人员（办公室在塔影社区办公室北边一层平房）转达书面意见。

十二、维权程序告知

公示期满后，我公司将赴现场对每户进行现场勘察并出具正式估价报告。如果届时对估价结果仍有异议，自收到估价报告之日起10日内，可向我公司书面申请复核估价，我公司应当自收到估价复核申请之日及时给予答复；改变估价结果的重新出具估价报告，维持原估价结果的，出具书面通知。

征收当事人对原估价机构的复核结果有异议的，自收到估价复核结果报告之日起10日内，可向宣城市人民政府征收主管部门申请安排房地产价格评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定认为不存在问题的，维持原估价结果；认为有问题的，估价机构改正错误，重新出具估价报告。

以上为国家规定的维权程序，大家可以选择处理。本公司作为以客观、中立、公平、公正为长期经营理念的中介机构，不敢怀有损害广大被拆迁人利益的主观故意。大家如果真的认为本公司的估价结果背离了宣城的房地产市场价格，违背了房屋征收法规与政策，可通过上述合法维权渠道解决问题。