【主持人】

问：今天，我们非常荣幸地邀请到区农业农村局党委委员张汉林、区农业综合执法队大队长陈康木、区农村经营管理科负责人倪灏三位同志做客“百姓热线直播室”，聊一聊大家关心的农村宅基地相关话题。您好，张党委。

[ 08-02 09:21 ]

【张汉林】

答：主持人好，各位听众朋友，大家好，首先，我代表区农业农村局感谢社会各界长期以来对我区农业农村工作的关心和支持。很高兴有机会向大家介绍农村宅基地相关政策。

农村宅基地改革和管理事关广大农民群众权益，涉及农业农村、自然资源等部门。接下来，我们三人将根据主持人或听众朋友的提问来详细介绍一下农村宅基地改革和管理的相关政策。

[ 08-02 09:22 ]

【主持人】

问：新修改的《农村土地管理法》已经实施近4年，请您结合实际工作，谈谈宣州区农村宅基地改革和管理工作现状。 

[ 08-02 09:23 ]

【张汉林】

答：区委、区政府高度重视农村宅基地用地建房管理与改革工作，成立了以区政府主要负责同志任组长，分管负责同志为副组长，区政府办、农业农村局、自然资源和规划局、住建局等14个区直部门为成员的区农村村民个人建房管理领导小组，统筹推进我区农村宅基地用地建房管理与改革工作。各乡镇街道均建立乡镇、村（社区）工作组织。根据省、市有关文件精神，结合我区实际，出台《宣州区农村村民个人建房管理暂行办法》，厘清了区级相关部门监管责任、乡镇街道属地主体责任、村（社区）具体工作职责，确保事有人干、责有人担。依托乡镇办事大厅，设立“农村宅基地窗口”，建立申请报批一站式服务机制，在显著位置设立标牌、张贴流程图、摆放宣传画册，方便群众办理。通过印制《宅基地审批办事指南》、“宅基地管理工作微信群”等多种方式，广泛宣传“一户一宅”“面积法定”“先批后建”“建新拆旧”等农村建房政策。自2020年1月起，农村宅基地改革和管理职能由农业农村部门承担后，我区农村宅基地申请1757户，审批1401户，其中新建申请505户，审批405户；翻建申请1252户，审批996户。

[ 08-02 09:26 ]

【主持人】

问：农村宅基地关系到广大群众切身利益，请您介绍什么是农村宅基地？宣州区农村宅基地用地面积标准是多少？

[ 08-02 09:28 ]

【张汉林】

答：农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。根据省、市、区相关文件规定，我区宅基地面积不超过160平方米。

[ 08-02 09:31 ]

【主持人】

问：我国现行农村宅基地制度的主要特征是什么？农村宅基地产权制度的基本内容什么？

[ 08-02 09:34 ]

【张汉林】

答：宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。它主要特点：一是集体所有。宅基地属于农民集体所有。二是成员使用。宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权。三是无偿取得。宅基地使用权是农民的一项重要的财产权利，无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能。

现行宅基地产权制度的基本内容是，农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。

[ 08-02 09:37 ]

【主持人】

问：加强宅基地改革与管理应坚持什么原则？

[ 08-02 09:38 ]

【张汉林】

答：1.一户一宅。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

2.面积标准。宅基地面积包括住房、附属用房和庭院等占地面积。按照我市要求不得超过160平方米。

3.坚持规划先行。农村宅基地选址必须符合村庄规划，需占用农用地的，依法按程序办理农用地转用手续。城镇建设用地规划范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足农户的建房需求。

4.限定条件。农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，不再批准新建、重建、改建住宅。因村庄建设、改善居住条件等原因申请在原宅基地外新建住宅的，原宅基地应当退还村集体。

5.坚持依法管控。得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

6.坚持集约节约用地。按照村庄规划引导村民建房适度集中，村民建房应尽量在集中建房点或使用符合村庄规划的原有宅基地、未利用地、现聚居区或老屋场的缝隙地。发挥村民理事会作用，通过村民自我管理，实现自觉到集中建房点建房。

[ 08-02 09:40 ]

【主持人】

问：农村宅基地管理各部门职能定位是什么？农村宅基地审批主体是谁？

[ 08-02 09:42 ]

【倪灏】

答：农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求报自然资源和规划行政主管部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划、乡村规划许可和房地一体登记等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

住房和城乡建设部门负责农村住房建设的设计和技术指导工作，承担编制和指导示范图集推广、农村建筑工匠培训等。

公安、财政、城管、交通、水利、供电等有关主管部门要加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地管理的相关工作。

村民委员会或者村集体经济组织配备村级宅基地协管员，积极宣传有关土地、规划等法律法规和文件精神，加强对辖区内个人建房的监管；强化巡查，发现违法违规建房苗头，应立即劝导，做好化解工作；发现违法违规建房行为，应立即制止，并向当地政府报告。对农村住房建设中的违规行为早发现、早制止、早报告。

土地管理法第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。乡镇人民政府负责本辖区内宅基地审批和监督管理工作，统筹协调相关部门履行宅基地用地审查。建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。根据农业农村、自然资源等部门联审结果，由乡镇政府农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，并以适当方式公开。

[ 08-02 09:42 ]

【主持人】

问：农村村民在什么情况下可以申请宅基地？ 

[ 08-02 09:43 ]

【倪灏】

答：根据《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等有关政策文件精神，农村村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地：

（1）因结婚等原因确需建房分户的，原宅基地面积低于分户标准的；

（2）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

（3）外来落户成为本村集体经济组织成员的农村村民，经村级组织村民代表大会表决通过，没有宅基地的；

（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住房需要新建房的；

（5）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；

（6）法律法规规定的其他条件。

[ 08-02 09:45 ]

【主持人】

问：农村宅基地申请哪些情况不予批准？

[ 08-02 09:47 ]

【倪灏】

答：根据《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等有关政策文件精神，申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

1.不符合“一户一宅”申请条件的；

2.宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的；

3.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

4.原有宅基地面积高于分户标准，要求分户的；

5.将原有房屋或宅基地出卖、出租、赠与或者改作生产经营等用途的；

6.未满18周岁申请宅基地的；

7.原住宅（含宅基地）被征收已安置或实行货币化补偿安置的；

8.占用永久基本农田或生态红线控制区；

9.在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；

10.其他不符合法律法规和政策规定的情形。

[ 08-02 09:48 ]

【主持人】

问：农村宅基地申请审批程序是什么？

[ 08-02 09:50 ]

【张汉林】

答：农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送乡镇政府批准。

[ 08-02 09:52 ]

【主持人】

问：农民转让宅基地后，是否可以再申请宅基地？进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权？

[ 08-02 09:53 ]

【张汉林】

答：按照《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。按照《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）“坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”规定精神，不能强迫进城落户农民放弃其合法取得的宅基地使用权。在此之前，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，“农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。”

[ 08-02 09:55 ]

【主持人】

问:农村宅基地和农房能否继承？

[ 08-02 09:56 ]

【张汉林】

答：农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。

农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

[ 08-02 09:57 ]

【主持人】

问：农村宅基地和农民住房可以抵押吗？宅基地使用权流转的方式有哪些？农房出租的最长年限是多少？

[ 08-02 09:59 ]

【张汉林】

答：除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。

民法典第三百九十九条规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。同时，民法典第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

宅基地使用权流转方式包括转让和出租。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守民法典的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

[ 08-02 10:02 ]

【主持人】

问：农村宅基地使用权转让必须满足什么条件？城镇居民能否在农村购买宅基地？

[ 08-02 10:03 ]

【倪灏】

答：宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室  农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

[ 08-02 10:05 ]

【主持人】

问：如何推进农村宅基地历史遗留问题化解？

[ 08-02 10:07 ]

【陈康木】

答：“一户多宅”、面积超标等农村宅基地历史遗留问题成因复杂，涉及农民群众切身利益，要因地制宜，对照法律和政策进行分类认定，妥善处置。

一是结合第三次全国国土调查等工作，开展农村宅基地统计调查，掌握基本情况。

二是结合房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，按照不同时期的法律和政策，分类处理。

三是结合实施村庄规划、新农村建设、农村人居环境整治等，对多占、超占、乱占宅基地等按照规划进行逐步调整。

四是引导村级通过民主协商和村民自治，化解一部分遗留问题。

五是加强农村宅基地管理，防止产生新的违法违规行为。

[ 08-02 10:08 ]

【主持人】

问:农村宅基地纠纷有哪些化解途径？

[ 08-02 10:10 ]

【陈康木】

答：土地管理法第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

宅基地纠纷还可通过人民调解解决。人民调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。

[ 08-02 10:13 ]